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Was heißt schlüsselfertig?
Der Begriff klingt eindeutig, doch in der Praxis steckt sehr unterschiedlich viel dahinter. Sehen wir uns an, welche Ausbaustufen ein Haus hat und was üblicherweise zu jeder gehört.
Die Vorstellung hinter «schlüsselfertig» ist, dass den Bauherren nur bleibt, den Schlüssel im fertigen Haus umzudrehen. Tatsächlich schwankt der Fertigstellungsgrad erheblich: dasselbe Haus kann «schlüsselfertig» heißen, wenn erst die Wände stehen, und auch dann, wenn drinnen schon tapeziert ist. Wichtig ist deshalb nicht das Wort, sondern die Leistungsbeschreibung, die dahintersteht.
Die Ausbaustufen
Im Hausbau unterscheidet man üblicherweise mehrere Stufen der Fertigstellung. Die Grenzen sind nicht streng genormt, das Gesamtbild sieht aber so aus.
| Stufe | Meist fertig | Steht noch aus |
|---|---|---|
| Rohbau | Fundament, tragende Wände, Decken, Dachstuhl und Dacheindeckung, mitunter Fenster und Haustür. | Sämtliche Haustechnik, normgerechte Dämmung, jeglicher Ausbau. |
| Ausbaufertig | Rohbau plus Fenster, verlegte Haustechnik, Dämmung, Estrich und Innenputz («technik-» bzw. «malerfertig»). | Der Innenausbau: Bodenbeläge, Farbe und Tapete, Fliesen, Innentüren. |
| Schlüsselfertig | Bezugsfertiges Haus: Ausbau, Sanitär, Steckdosen und Schalter, Heizung in Betrieb. | Im Grunde nichts Pflichtiges - es fehlen nur Möbel und persönliche Dinge. |
Rohbau
Das ist das tragende Grundgerüst des Hauses: Fundament, Wände, Decken und Dach - alles, was Geometrie und Festigkeit bestimmt. Auf dieser Stufe ist das Haus vor Regen und Schnee geschützt («unter Dach»), bewohnbar ist es aber noch nicht: es fehlen Wärme, Wasser und Strom. Der Rohbau wird oft gesondert betrachtet, weil gerade er alle weiteren Möglichkeiten und Grenzen festlegt.
Ausbaufertig
Die nächste Stufe, häufig als «technik-» oder «malerfertig» bezeichnet. Zum Rohbau kommen Fenster und Türen, die Haustechnik wird verlegt, gedämmt, der Estrich eingebracht und die Wände verputzt. Das Haus ist nun warm und vorbereitet, die Oberflächen sind aber noch «roh». Auf dieser Stufe lässt sich die Gestaltung gut planen: alle Leitungen liegen, die Endmaterialien kann man in Ruhe wählen.
Vollständig schlüsselfertig
Die höchste Fertigstellung: der Innenausbau ist erledigt, Sanitärobjekte sind montiert, Heizung und Elektrik funktionieren, Türen hängen. Ein solches Haus ist bezugsfertig - formal müssen nur noch die Möbel kommen. Wichtig ist: «schlüssel- fertig» stützt sich in diesem Sinn immer auf eine konkrete Liste von Materialien und Lösungen - sie, nicht das Etikett, bestimmt das Ergebnis.
Warum die Reihenfolge feststeht
Die Ausbaustufen folgen nicht zufällig aufeinander. Man kann den Innenausbau nicht vor den in den Wänden verborgenen Leitungen ausführen, und eine Wand nicht von außen dämmen, bevor das Dach steht. Jede Schicht deckt buchstäblich die vorige ab - Fehler aus frühen Phasen muss man später zusammen mit dem Ausbau wieder aufstemmen.
«Schlüsselfertig» ist nicht gleich «schlüsselfertig»
Da es keine einheitliche Norm gibt, kann sich hinter derselben Formel sehr unterschiedlich viel verbergen. Maßgeblich ist nicht das Wort, sondern die detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung: welche Konstruktionen, Leitungen und Materialien enthalten sind - und welche nicht.
Fazit
«Schlüsselfertig» ist eine bequeme Sammelbezeichnung für die Kette aus Rohbau, Technik und Ausbau. Je besser man versteht, was zu jeder Stufe gehört, desto weniger Überraschungen gibt es auf der Baustelle. Als Nächstes im Ratgeber: woraus die Wände gebaut werden und worauf das Haus steht.